Традиционно считается, что каждый мужчина должен построить дом, посадить дерево и вырастить сына. Последние два пункта – тема для отдельного разговора, что же касается пункта первого, то дом можно построить не только для собственного проживания, но и для последующей продажи. И это может оказаться весьма выгодным инвестированием, если учесть все факторы.
Немалое значение имеет расположение участка земли, на котором предполагается строить, и перспективы развития района. Если даже рассматривать ситуацию с дачным участком, то перспектива строительства дома на нем с последующей продажей особой перспективы не даст: всю сумму, на которую увеличится стоимость участка благодаря наличию дома, «съедят» расходы на строительство. Но если есть серьезные основания полагать, что через несколько лет участок окажется в черте города, куда будет проведен газ и водоснабжение, то и цена участка с домом вырастет.
Необходимо оценить и степень спроса на жилье в том районе, где предполагается строить: чем выше спрос, тем дороже можно будет продать дом. Впрочем, в таком выгодном месте и земля стоит недешево, так что соотношение расходов и предполагаемого дохода нужно подсчитать тщательно.
Не стоит начинать такое дело в период экономического спада – довольно трудно будет найти покупателя на дом, когда у людей нет денег. Лучше дождаться более благоприятного времени, когда экономика будет на подъеме.
Многие полагают, что получить реальную выгоду на строительстве и продаже дома можно лишь в том случае, если дом будет привлекательно выглядеть, но при этом будет построен из самых дешевых материалов. Привлекательный вид, конечно, обязателен, но вот экономить на материалах не следует. Ведь дешевые материалы, как правило, не бывают качественными – и не следует недооценивать интеллектуальный уровень и познания потенциальных покупателей!
Не на всякий дом легко найти покупателя. Например, обычные кирпичные дома покупают намного охотнее, чем каркасные – на каркасный дом практически невозможно найти покупателя. Неплохим спросом пользуются деревянные дома – в силу их экологичности, но все же спрос на них меньше, чем на кирпичные.
Изрядную часть затрат на строительство дома составляет оплата труда наемных работников. На этом можно сэкономить, если выполнять все работы самому. Разумеется, это предполагает, что человек обладает соответствующими умениями, навыками, опытом, а его источник дохода, за счет которого он живет, позволяет совмещать работу со строительством.
Не следует затягивать строительство: ведь цены на все необходимые материалы имеют свойство повышаться, затягивание строительства неизбежно приведет к увеличению расходов на него.
Но если строительство необходимо завершить в максимально короткие сроки, то когда дом готов, не следует особенно торопиться с его продажей. Лучше всего дождаться момента, когда спрос на жилье в данном регионе достигнет своего пика – ведь тогда продать дом можно будет по максимально высокой цене.
Добрый день. Меня зовут Кириченко Егор, я из Краснодарского края. Последние десять лет занимаюсь строительством домов на продажу. Начинал работать один, и каждый раз находил новую бригаду для строительства. На данный момент организовал компанию (ООО), есть постоянный штат сотрудников, свои дизайнеры и строители. Такой подход позволяет быстро строить дома и сдавать готовое здание «под ключ» заказчику.
Параметры бизнеса:
- первоначальные затраты – от 300 тысяч рублей;
- число работников – 20 человек;
- несколько офисов по области;
- ежемесячный доход (зависит от объема заказов) – от двух миллионов рублей.
Как организовать бизнес на строительстве домов на продажу?
Строительство домов – один из самых перспективных и прибыльных видов бизнеса. Это не требует доказательств – достаточно оценить спрос на жилье в больших городах и за их пределами. При этом в качестве покупателей выступают, как жители РФ, так и иностранные граждане.
Чтобы быстро поставить на ноги бизнес и получать прибыль, действуйте в следующем порядке:
1. Разработайте единую концепцию, которая будет соблюдаться в дальнейшем. Здесь есть несколько важных моментов – учитывайте важность всех коммуникаций, наличие интернета и телефонной связи.
Площадь хорошего участка – до 15 соток, обязателен подъезд, наличие пруда (речки, озера), а также леса поблизости. Участие клиента в разработке проекта очень желательно – он может вносить поправки в вопросы отделки, планирования сооружений, формы дома и так далее.
2. Определитесь, как вы будете работать – самостоятельно или с помощью инвестора. Учтите, что покупка земельного участка, закупка стройматериалов и оплата труда работников требует существенных затрат.
Хороший вариант – открыть строительную компанию и вести строительство уже после получения аванса от заказчика. В этом случае можно быстро решить финансовые проблемы и ускорить процесс постройки. С другой стороны возрастают риски, ведь вы несете финансовые обязательства перед клиентом.
3. Выбирайте район для застройки. Частично мы уже упомянули ряд критериев, но это еще не все.
Особое внимание уделяйте инфраструктуре вокруг объекта, близости к городу, наличию транспорта, экологической составляющей (нет ли рядом вредного производства), возможности строительства дополнительных объектов и так далее.
4. Определитесь с видом постройки.
Здесь есть несколько вариантов. Наиболее популярный – коттедж.
О таком доме мечтают многие люди, которые хотят выбраться из городского «улья».
Как правило, коттедж имеет два этажа и предназначен для проживания одной семьи. Рядом с домом обязательно есть участок размером от пяти соток.
Таун-хаусы – это смесь коттеджа и обычной квартиры. Их особенность – небольшая этажность (1-2 этажа) и отдельный вход в каждую квартиру. Строить таун-хаусы можно не только за городом, но и в черте мегаполиса.
Лучший материал для строительства – красный кирпич, но можно использоваться газобетон или дерево. По мнению экспертов уже через несколько лет такие здания полностью вытеснят коттеджи. Их преимущество – удобство и более низкая цена.
5. Покупайте участок – один из самых важных этапов, который потребует определенных согласований и, конечно, затрат. После выбора участка проводится целый комплекс мероприятий.
Для начала разрабатываются эскизы и генеральный план строительства. В этой работе учитывается все, начиная от типа фундамента и заканчивая обустройством территории вокруг. Обязательно производится топографическая съемка.
Далее – самый трудоемкий этап. Вам необходимо утвердить план строительства, согласовать спорные моменты и получить разрешение на строительство дома. Как только все вопросы решены, можно приступать к строительству.
Общие затраты на этом этапе могут составлять от 300 000 рублей.
6. Наймите квалифицированных строителей с хорошим опытом работы. Для возведения дома понадобятся специалисты по укладке фундамента, облицовке, строительству крыши, монтажу отопления и канализации.
Обязательно нужен электрик, который сделает проводку с учетом все требований ПТЭ и ПУЭ. На начальном этапе наемной бригады будет достаточно, но в дальнейшем лучше иметь под рукой свой персонал.
Оплата труда может производиться по факту сдачи объекта, ежедневно или еженедельно (по договоренности). Средняя зарплата опытного строителя – 1000-1500 рублей в день.
Общие затраты на выплату заработной платы – от 150 тысяч рублей в месяц.
7. Произведите расчет затрат (о них мы уже упоминали выше) таких как покупка земли, стройматериалов, оплата проектной документации и так далее.
Как правило, на строительство одного «квадрата» жилья тратиться около 30-40 тысяч рублей. Построив дом с себестоимостью в 3 миллиона рублей, и продав его за 5 миллионов рублей, можно получить 2 миллиона чистой прибыли.
Какой материал лучше использовать в бизнесе по строительству домов на продажу?
Часто мне задают вопрос, из чего лучше строить дома. Здесь есть несколько вариантов. На первом месте находится кирпич. Его преимущества – надежность, дешевизна и достойный внешний вид.
При желании построенный дом всегда можно отделать по своему вкусу. Более того, коттедж из кирпича простоит намного дольше и гарантированно защитит от природных катаклизмов.
Главное – не экономить на толщине стен, которая должна быть как минимум «полторы длины кирпича». По статистике почти 50% домов построены с применением этого материала.
На втором месте по популярности – дерево. Сегодня все более популярен клееный (профилированный) брус или оцилиндрованные бревна. Преимущество таких домов – абсолютная природность материала.
Дом буквально «дышит», он наполнен ароматом натурального дерева. Главный минус зданий – их «слабость» к огню. Но, несмотря на это, деревянные коттеджи строятся все чаще. Можно отдать предпочтение комбинированному варианту, когда используется два вида материала – кирпич и дерево.
Третий вариант – строительство зданий из сэндвич-панелей. Пока такие дома строятся очень редко. Их преимущества – отличная теплоизоляция, внутри зданий всегда сухо (даже без отопления).
С годами стены почти не усаживаются, что для многих является основным преимуществом. Кроме этого, дома из сэндвич-панелей быстро возводятся. Минус – низкий срок службы (около 40-45 лет).
При этом вне зависимости от выбранного материала, можно произвести любой вид отделки – кирпичом, натуральным камнем, лепниной и так далее.
Возможностей украшения много – остается лишь согласовать планы с заказчиком и реализовать их на практике.
О самых последних новостях и трендах бизнеса с франшизой можно прочитать
Как выглядит бизнес-план строительства деревянных домов в отношении затрат и рентабельности?
На фоне популярности деревянных домов можно смело пробовать себя в этой отрасли. Тем более что здесь доступно несколько направлений.
Так, можно строить каркасные дома из дерева, коттеджи из оцилиндрованного бревна, бревенчатые конструкции (ручная сборка), и здания из профилированного клееного бруса.
Наиболее бюджетный вариант – деревянные каркасные здания. Они теплые, но по экологичности и комфорту, конечно, уступают своим «старшим братьям». Дома из оцилиндрованного бревна стоят дороже на 10-15%, но зато они считаются наиболее престижными. В Европе такие коттеджи наиболее популярны.
Как открыть строительную компанию
Постройки из бруса имеют небольшую цену и просты в возведении. Основной минус – сложности в утеплении. Такой дом продувается намного сильнее, чем здание из бревна. Для снижения потерь тепла приходится продумывать дополнительную теплоизоляцию дома.
Средняя цена возведения деревянного коттеджа из клееного бруса – от 25 тысяч рублей (метр кубический), дом из профилированного бруса обойдется в два раза дешевле – около 10-15 тысяч рублей за «куб».
Наиболее бюджетный вариант – дом из оцилиндрованного бревна. Его стоимость – от 6-8 тысяч рублей за «куб».
Общие затраты на покупку всего оборудования, оформление лицензии, строительство, закупку инструмента – от 500 тысяч рублей. Рентабельность бизнеса – около 40%.
Таблица №1. Потенциал услуг строительства домов в России
Чем хорош бизнес по строительству каркасных домов?
Каркасное строительство всегда считалось одним из лучших вариантов. Во-первых, такие конструкции очень экономичны. Для возведения дома потребуется в два раза меньше затрат, если сравнивать со стандартным зданием из кирпича.
Во-вторых, каркасные дома возводятся намного быстрее. Чтобы отстроить здание от фундамента до сдачи новому владельцу, нужно не больше 2-3 месяцев. При этом можно сэкономить на людях и технике.
В-третьих, такие здания отличаются особой прочностью, поэтому даже самые плохие погодные условия не повредят надежную конструкцию.
Что касается остальных действий, то они неизменны – поиск земли, оформление документов и лицензий, создание плана, анализ конкурентов, наем персонала, реклама и так далее.
Для организации такого бизнеса нужно вложить от 600 тысяч рублей. Стоимость одного «куба» такого дома обходится в сумму около 7-8 тысяч рублей. В течение года можно успевать строить до 8-10 штук.
Средний доход с одного дома – около 300-400 тысяч рублей. Окупаемость – 2-3 месяца.
Таблица №2. Прирост участников рынка строительства домов в России
Насколько выгодная бизнес-идея строительства домов?
Я уже упоминал, что строительство коттеджей (таун-хаусов) – один из наиболее прибыльных видов бизнеса. При правильной организации строительных работ и успешной продаже постройки, можно уже через 2-3 дома окупить свои затраты и начать получать чистую прибыль.
Главное – самому понимать в строительной сфере или иметь под рукой хороших специалистов.
Строительство домов на продажу – один из самых прибыльных бизнесов. Но бесплатного ничего не бывает, а поэтому этот бизнес один из самых затратных. Причем большие вложения требуются постоянно, для каждой новой постройки. Но если вами все же движет желание создать крупный бизнес — строительство домов на продажу может стать для вас источником немалого дохода. Как открыть строительную фирму и что для нее нужно, мы расскажем в этой статье. Так же рекомендуем ознакомиться со статьями: и
Как построить бизнес — строительство домов на продажу
Строительство домов на продажу может показаться сложным и слишком далеким методом получения прибыли. Но на самом деле, не так уж и он и сложен. На этапе регистрации, кроме стандартной процедуры, понадобится еще одна — членство в СРО. СРО – это саморегулируемая организация, которая позволит вам заниматься строительством. Без членства в ней ваши постройки будут нелегальны.
- Земля
- Работники
- Техника
- Материалы
Где брать землю для строительного бизнеса?
Просто так на пустой земле строить не получится, ее нужно покупать. Если вы планируете застраивать коттеджный городок, тогда покупка земли может стать удачным вложением. Ведь после ее благоустройства ее цена взлетит в несколько раз. Более того, продажа коттеджа с землей принесет больше прибыли. Но вместе с тем, для строительства многоквартирного дома необходимая площадь земли намного меньше. Хватит участка, соизмеримого с двумя-тремя коттеджными. А окупаться затраты на землю будут быстрее.
Так же, для начала постройки потребуется межевание, замер земли, подведение коммуникаций. Логично, что для многоквартирного дома этой работы понадобится намного меньше. Поэтому многие строительные фирмы предпочитают начинать именно со строительства высотных домов.
Наемные работники
Кроме очевидного коллектива строителей, для такой компании потребуются и другие специалисты. Это проектировщики, дизайнеры, программисты, юристы, бухгалтера.
В таком бизнесе, как строительство домов для продажи, произошли некоторые изменения по сравнению с прошлыми годами. Сегодня уже к найму строителей подходят намного серьезнее и щепетильнее. «Гости ближних стран» без прописки и разрешения на работу могут стать причиной крупного штрафа.
Что же касается юристов и бухгалтеров, вы не будете нуждаться в их услугах на постоянной основе. Поэтому в целях экономии разумнее будет нанять приходящего специалиста или же отдать эту работу на аутсорсинг.
Техника и оборудование
Многие начинающие фирмы используют арендованную технику. Но при первой же возможности технику лучше выкупать, можно и постепенно. Для постройки домов понадобится следующее оборудование:
- Тяжелая строительная техника
- Оборудование для работы с бетоном и другими растворами
- Оборудование для облицовочных работ
- Освещение
Если ваша фирма будет заниматься и ремонтом в готовых постройках, тогда понадобится и оборудование для ремонта.
Тяжелая строительная техника – это самое необходимое и дорогостоящее оснащение для построек. Сюда входят краны, бульдозеры, трактора, бурильные установки и др. Чаще всего их приобретают в лизинг.
Оборудование для работы с бетоном стоит дешевле, поэтому возможно его купить сразу. Это и бетономешалки, бетонные насосы или миксеры, пневмонасосы, штукатурная станция, бадья для растворов и др.
Облицовочные работы проводятся с помощью опалубков, лесов и подмостей. Иногда их заменяют обычными кранами, когда необходимо провести работы на самом верху. Временное освещение необходимо на строительной площадке. Для этого чаще всего используют ксеноновые лампы с белым светом, так как они способны освещать дальние объекты.
Материалы для строительства
Материалы для каждого вида дома будут разные. Для многоэтажных обычно используют панели. Благодаря большой площади панели, такой дом «собирается» довольно быстро. Правда, панельные дома требуют дополнительного утепления, иначе зимой внутри будет холодно.
Кирпич – один из самых дорогих и самых качественных строительных материалов. Кирпичные дома пользуются наибольшим спросом. Правда, стоимость затрат здесь намного выше, нежели у панельных. От того и конечная цена жилья будет высокой.
Для коттеджных построек сегодня широко используют каркасные технологии. Себестоимость постройки таких домов относительно низкая.
Заключение
Для того чтобы открыть свою строительную фирму, начинать лучше всего с окраины города. Из-за высокой доходности и возраста этого бизнеса, конкуренция здесь имеет внушительные размеры. Но все равно каждый раз появляются новые и новые организации-застройщики, которые находят способы выбиться вверх и уверенно существовать бок о бок с «фирмами-старичками».
Бизнес-идеи: услуги без вложений! С прибылью от 30 000 рублей! Агробизнес: прибыльные направления, затраты по 7 выгодным видам деятельности + полезные советы! Венчурные инвестиции: понятие, 7 особенностей, 6 интересных фактов и пошаговая инструкция по инвестированию+ТОП-7 лучших фондов России!
Свой дом – голубая и, порой, несбыточная мечта многих семей. И подробно объяснять, почему несбыточная, пожалуй, никому не нужно. Все упирается только в одно – в деньги. Вот уж хитрая субстанция! Вроде бы и в руках уже, а смотришь – нет их. Ну, никак не скопить нужную сумму! На дом среднестатистическому гражданину копить придется лет сорок, если не больше. А дом-то, свой собственный дом, очень хочется! Что делать? Ведь сразу всей суммы для покупки готового дома не собрать?!
Выход один – строить дом собственными руками. Действительно, это отличный способ сэкономить. Предположим, у вас собралась некая сумма. На покупку дома не хватит, а вот на стройматериалы вроде бы уже накоплено. Тогда пора начать действовать. Разберем пошагово все необходимые действия.
Первый шаг – это, разумеется, проектно – сметная документация. Не все обладают достаточными знаниями для составления проекта и расчета сметы. Это дело специалистов, и экономить здесь не стоит. Неправильно рассчитанный проект может даже привести к катастрофе. Заверять проект следует в соответствующих органах по месту строительства. Дальше проводим геодезические работы. Это опять дело для специалистов, самостоятельно не справимся. Потом следует провести коммуникации и обязательно огородить место стройки.
Теперь можно приступать к строительству. Главная часть начального этапа – это фундамент. Сумеете залить его сами? Если нет, то опять понадобятся специалисты. Записываете траты? Это нужно делать обязательно. Кстати, никакие финансовые расчеты абсолютно точными не будут. Все равно истратите больше, чем намечали, приступая к строительству. Инфляция, будь она неладна! Учитывая это, не начинайте строительство, имея деньги, что называется, впритык. Небольшой запасец (а еще лучше, большой!) должен быть. Следует помнить, что фундамент должен «отстояться», и этот процесс займет 3 – 4 месяца. Самым лучшим вариантом для России считается заливка фундамента осенью, а вот строить лучше начать весной. Конечно, можно не возиться и, если время поджимает, то фундамент можно не заливать привычным способом, а использовать свайно-винтовой вариант. Он проще в сборке, не нужно ждать, пока он «отстоится» и, вопреки распространенному мнению, вовсе не дороже по стоимости.
С фундаментом разобрались, пора поднимать стены. Главный вопрос – из чего будем строить? Кирпичный дом? Стоимость кирпича колеблется в зависимости от региона и от качества. Брать совсем дешевый кирпич – значит, заведомо прогадать. Уж больно он недолговечен! Дорогой кирпич прослужит долго, но ведь цена кусается!
Можно заменить обычный кирпич на газобетон. Делается он достаточно просто, ингредиенты недороги, а значит, цена у газобетона намного ниже. К тому же, не понадобится много цемента и песка, потому что эти плиты кладут на специальный клей, в состав которого входит цемент. И уходит этого клея намного меньше, и работать с ним легче.
В чем еще выгода? В том, что по размеру газобетонные плиты больше и шире обычного кирпича. Это значительно убыстряет процесс кладки, и стены, в буквальном смысле этого слова, растут прямо на глазах. Работая вдвоем можно за неделю поднять двухуровневый дом. В этом смысле выгодны и шлакоблоки.
Многим нравятся деревянные дома. Такой дом из бруса тоже стоит дешевле кирпичного, правда, работать с деревом умеют не все. Вот такие дома строятся быстрее всего. Свайно-винтовой фундамент, стены поднимаем из бруса. Используем для этого брус сечением 15 на 15 см. Он не очень дорогой, и вполне доступен большинству наших граждан.
Теперь нужно заняться крышей и полом. Утепление, стропила, черепица, оконные и дверные проемы, потолок и пол – все это тоже умеют делать немногие. Опять придется звать на помощь специалистов или знатоков из числа друзей. Это, кстати, отличная статья экономии. Друзья много денег за свою работу не запросят, да еще и советами помогут. Например, подскажут, что использовать минеральную вату для утепления выгоднее, потому что она дешевле.
Собственно, все работы по строительству дома закончены. Чистовая отделка и дизайн внутренних помещений проводится по мере поступления денег. Но это не так важно, потому что дом уже стоит. Многие мои знакомые строили свои дома своими руками. Выглядят они по-разному. Есть и вычурные строения, украшенные разными башенками и эркерами. Есть простые прямоугольники без излишеств. Но объединяет их одно – та любовь, с которой возводились эти дома. Так что стройте, господа, и не пугайтесь трудностей!
Сегодня в Подмосковье дома на продажу возводят сотни, если не тысячи частных застройщиков.
Достоверной статистики по «индивидуалам» не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. «По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков», - считает директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.
Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно.
В отличие от застройщиков коттеджных поселков «индивидуалы» гораздо мельче как игроки.
Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар- и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Из десятка найденных нами частных застройщиков только треть пошла на контакт, и лишь один из них не скрывал своей фамилии.
При этом «индивидуалы» представляют собой весьма серьезную силу. Пару лет назад одна крупная девелоперская структура не стала покупать хороший земельный участок к северу от Москвы под строительство поселка. «Там работает господин N, у которого связи с администрацией, лучшие земли, много начатых проектов, - пояснили в компании. - Мы с ним конкурировать не будем».
«Я знаю частных застройщиков с отличной репутацией в узких кругах, которые возводят по 20–25 домов в год, - говорит Жанна Щербакова. - В отдельных сегментах доля “индивидуалов” велика. К примеру, на Рублевке нет больших массивов земли под застройку, а значит, она мало интересна для крупных игроков. Зато частным застройщикам вполне хватает небольших земельных участков на два-четыре дома».
100 тысяч - и добро пожаловать!
На бумаге проект девелопера выглядит очень просто: «купил землю - подвел коммуникации - построил дом - продал». Причем Рублевка - не единственное место, где возводят дома частные застройщики. Они успешно действуют во всех сегментах - от самого элитного до экономкласса.
Минимальный входной билет на рынок частного девелопмента сегодня оценивается примерно в 100 тыс. долларов.
Чтобы уложиться в этот бюджет, можно купить 6–8 соток в садовом товариществе (30–40 тыс. долларов), подвести коммуникации (в дешевом варианте - 10–20 тыс. долларов) и тысяч за пятьдесят построить домик площадью чуть более 100 квадратных метров из пеноблоков или недорогих сэндвич-панелей. Такой коттеджик без отделки можно продать, если место более или менее пристойно, за 150 тыс. долларов.
Вдали от Москвы новый коттедж экономкласса можно приобрести у частного застройщика и за 80–100 тыс. долларов.
В целом в экономсегменте очевиден огромный дефицит и любое вменяемое предложение сразу находит покупателя. В зоне сорокового километра от Москвы один из частных застройщиков недавно осуществил следующий проект. Участок в 15 соток был разбит на два, и на каждом был построен аккуратный деревянный коттедж. Дома были быстро проданы - по 250 тыс. долларов.
А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок с соснами площадью 8 соток в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в 250 тыс. долларов. Подведение коммуникаций и строительство дома (350 кв. м) - более чем в 300 тыс.
Готовый дом с отделкой «под ключ» продается сегодня примерно за 1 млн долларов.
Входной билет на рынок девелопемента в зоне максимального гламура - на Рублевке - стоит тоже не менее 1 млн. Зато готовые дома здесь - от 2 млн долларов.
Никто из частных застройщиков не планирует прибыли менее 40%. «На экономклассе рентабельность удачных проектов может достигать 100%, в элитном сегменте в исключительных случаях доходит до 200–300%, - говорит генеральный директор Victory Group Татьяна Звонарева. - При этом риски и время экспозиции в дорогом сегменте также выше. Если дешевые объекты обычно уходят за три-четыре месяца, то дорогие могут ждать своего покупателя и год-полтора».
Серьезные финансовые вложения в покупку земли и последующее строительство сдерживают многих потенциальных девелоперов, заставляют их работать в сегменте экономкласса. Сегодня для финансирования проектов «индивидуалы» чаще всего используют собственные средства или привлекают партнеров. «Я бы мог сейчас строить поселок, но для этого нужно не менее 10 миллионов долларов, - говорит застройщик Андрей. - Ввиду недостаточности собственного капитала я строю только два-три дома в год. Проектного финансирования подобных вариантов пока нет. Чтобы привлечь банковский кредит, необходимо заложить недвижимость. Но под строящийся коттедж денег не дадут».
Коттеджи против поселков Большинство частных застройщиков ориентированы на массовый спрос: никаких изысков, просто и качественно.
Обычно в первых проектах отрабатывается некая модель идеального дома, и дальше найденное решение (фасады, планировки, оборудование) тиражируется. Некоторые индивидуальные застройщики так четко формулируют свое кредо, что им могли бы позавидовать и девелоперы коттеджных поселков. «Я строю только коттеджи в стиле шале, - делится секретами мастерства Кирилл, застройщик с десятилетним стажем. - Во всех моих проектах обязательно есть ванные с окнами, большие спальни с гардеробными, французские окна во всю стену, высокие потолки, теплые полы, гараж на два машиноместа, камин. В последнее время ставлю и электропривод на ворота: стоит всего тысячу долларов, а на покупателя открывающиеся с брелока ворота оказывают магическое воздействие».
Общих правил по девелопменту загородных домов нет. Концепция задается местоположением, размером и формой участка, его окружением. При этом застройщик должен обладать стратегическим пониманием рынка.
«Одно из ключевых качеств частного застройщика - умение реально оценить возможности участка и понять, что будет востребовано на этом месте», - говорит Татьяна Звонарева. Всегда есть соблазн построить дом побольше и позиционировать его классом повыше, чем стоило бы. К примеру, в какой-нибудь рублевской деревеньке на участке в семь соток построить дворец, который «должен уйти за миллионы только потому, что это Рублевка». Надо хорошо знать и покупательские настроения, угадывать тренды рынка: земля покупается сегодня, а вот продавать готовый дом надо будет через год. Например, если сильно перебрать с его размерами, можно попасть в категорию неликвидов. Необходимо также попасть в точку и с массой других деталей - планировкой, архитектурным стилем, уровнем отделки и так далее. А вкусы покупателей меняются достаточно быстро, например классические особняки с колоннами, крыльцом и портиками уже восторга не вызывают. «Несмотря на большой спрос на коттеджи, на рынке есть масса непродуманных и потому непродаваемых вещей», - поделился один из застройщиков.
Конкуренция с коттеджными поселками - одна из скрытых пружин развития рынка домов от частных застройщиков.
Сегодня коттеджи от индивидуалов стоят в среднем на 30–40% дешевле аналогов в поселках, и это ценят покупатели. Несколько различна и экономика частников и застройщиков поселков. У индивидуалов намного короче срок реализации проекта (год против двух-четырех) и часто ниже себестоимость: застройщики поселков вынуждены тратить большие деньги на подведение магистральных сетей.
Однако рынок меняется, и разница в ценах со временем играет все меньшую роль: покупатели активно разворачиваются в сторону централизованных поселков. «Поселки давят частников. Будущее, несомненно, за поселками с единой концепцией, охраной, службой эксплуатации, общей инфраструктурой: покупатели хотят комфорта и безопасности. Все хотят жить цивилизованно», - говорит застройщик Андрей, сам, между прочим, купивший дом в централизованном поселке.
«Мой единственный неудачный опыт строительства коттеджа был связан с хаотичной застройкой типа “Шанхай”, пусть и находившейся на Рублевке, в престижном месте, - рассказывает один из застройщиков. - Там я с трудом вернул затраченные средства. Теперь буду строить либо в коттеджных поселках, где продают землю без подряда, либо в стародачных местах. В деревни, “поля” и “шанхаи” я больше ни ногой!»
Типология застройщиков
Общение с риэлтерами и девелоперами позволило определить несколько групп частных застройщиков, имеющих разные стратегии на рынке.
«Локальные монополисты» специализируются на строительстве в определенном районе или даже в одном населенном пункте. Часто выбирают лесные стародачные места типа Малаховки, Апрелевки или Немчиновки. Обычно живут там же и потому хорошо ориентируются на данном ограниченном пространстве, зная предпочтения тамошних покупателей. «Местные» первыми узнают обо всех продающихся участках и часто покупают их дешевле рынка.
«Для себя строившие» изначально возводят дом для себя, а потом оказывается, что почему-то он им не подходит. Или решение продать принимается потому, что выгоднее на вырученные деньги купить другой участок и там построить новый дом. В результате деньги, предназначенные для собственного жилья, начинают перекладываться с прибылью из проекта в проект.
Есть и «близкие к администрации» доверенные лица чиновников, на которых регистрируются вновь выводимые земельные участки.
Часть такого землеотвода обычно сразу распродается, чтобы на вырученные деньги подвести коммуникации и начать строительство домов на оставшихся участках. Но «бесплатное» развращает - обычно это сказывается и на качестве строительства, и на продуманности концепции в целом. Часть землеотвода иногда вообще подолгу остается незастроенной: до своей доли у чиновников не доходят руки.
«Строители» идут от технологии, владея, например, деревянным производством. Имеют отлаженный технологический процесс и достойное качество, но часто строят на не самых удачных участках, так как не имеют прямого выхода на землю.
Пожалуй, самая интересная категория застройщиков - «белые воротнички» .
Это топ-менеджеры крупных московских компаний, развивающие собственные девелоперские проекты в Подмосковье. Их сильная сторона - наличие финансовых ресурсов и хорошее знание запросов покупателей. Им достаточно просто строить «как для себя», и люди их круга обязательно оценят. Это наиболее творческие девелоперы, стремящиеся не просто заработать денег, но и реализовать себя.
Один из таких застройщиков, катаясь на лыжах в Европе, влюбился в альпийский стиль и одним из первых стал строить коттеджи-шале в Подмосковье. Другой увлечен новыми технологиями: «В строительстве постоянно появляется масса новинок, и мне хочется их опробовать. К примеру, использование вентилируемых фасадов позволяет делать их даже зимой, что существенно сокращает время строительства. То же самое с технологиями скоростной окраски стен: это дороже, но экономит время. Выиграв несколько месяцев, можно значительно улучшить финансовые показатели проекта!»
Место под солнцем
Кажется, что строить коттеджи на продажу - прибыльный и несложный бизнес. Первая мысль, когда с ним знакомишься: «я тоже так смогу». Рентабельность? Очень высокая. Административные барьеры? Практически нет: купил землю - и строй. По сравнению с проектами в городе, где согласования идут по три года, это рай. Специальные знания? Тоже вроде не надо: в строительстве, как и в футболе, разбираются все.
Но не все так просто. Новичок неизбежно столкнется с рядом проблем, которые опытные застройщики уже решили.
Один из главных рисков этого бизнеса - строительный. Приглашение строительной компании резко снижает рентабельность проекта, поэтому в основном нанимаются бригады, обходящиеся дешевле минимум процентов на тридцать. Но в таком случае возрастают риски, а также затраты сил и времени на контроль качества строительства и расходов. «Успех проекта во многом зависит от того, есть ли у вас прораб, которому вы можете доверять, - уверен застройщик Сергей. - Пока я не нашел такого человека. Всякое случалось: и с деньгами убегали, и ломать построенное приходилось».
Даже со «своим» прорабом застройщик должен не менее двух раз в неделю навещать свою стройку. Для людей, живущих и работающих в Москве, это серьезная нагрузка. «Особенно много времени съедает этап отделки, - делится Дмитрий. - Все отделочные материалы, оборудование, сантехнику я покупаю сам. К тому же во время отделочных работ возникает масса вопросов, которые лучше решать самому: ведь строители сделают не как лучше, а как им удобнее. В результате стройке посвящаются выходные и два-три утра в течение рабочей недели».
«Новичок на своем первом проекте будет покупать стройматериалы на рынках и в магазинах, переплачивая не менее двадцати процентов, - рассказывает Кирилл. - А у меня есть налаженные связи с заводами и крупными оптовиками, где я имею скидки. Кирпич, например, мне напрямую везут из Белоруссии».
И наконец, одна из главных сложностей частного строительства связана с нахождением «правильного» земельного участка.
Выбор на вторичном рынке велик, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что большинство участков непригодны для коммерческого строительства. «Я искал участок для своего первого проекта почти два с половиной года, - сетует “молодой” застройщик Дмитрий. - Где-то были недооформленные документы, где-то сложности с подведением коммуникаций. А еще неудачная форма участка, недостаточно интересное место, неблагоприятное соседство, сложный подъезд и многое другое».
«Часто участки замечательны по массе факторов, но имеют, как мы говорим, “спрятанные мины”, которые потом не обезвредишь, - рассказывает еще один строитель. - Так, недавно мне понравился участок на красивой поляне под Истрой. Дело шло к сделке, но потом через знакомых узнал, что на этом месте люди не могут построиться уже лет пять. Оказалось, что в соседнем коттеджном поселке живет местное начальство, которое не хочет, чтобы “портился вид”. Они и торпедируют любые попытки застройки».
Опытные девелоперы знают подноготную многих участков и, как правило, имеют выходы на перспективную землю.
Особенность нынешнего момента заключается и в том, что в последнее время небольшие земельные участки в Подмосковье резко подорожали - за год не менее чем на 30–40%. В результате сегодня найти подходящий по соотношению «цена-качество» участок весьма сложно. Один опытный девелопер даже отложил на время новые проекты: «Все так дорожает, и я пока не понимаю новую экономику и что в ней надо строить». Так что если раньше, на быстрорастущем рынке лишь серьезные ошибки могли помешать частному застройщику получить хорошую прибыль, то теперь выход на рынок новых игроков не так прост. Тем более если учитывать все возрастающее давление со стороны коттеджных поселков.
